Fra strategi til resultat: Energibruk i bygg

Om tipsheftet

Dette tipsheftet er utviklet på grunnlag av innspill fra medlemmer i Grønn Byggallianse som eier, drifter, forvalter og utvikler eiendommer. Innspillene er gitt i en workshop høsten 2025 og etterarbeidet av Grønn Byggallianse. Vi håper tipsheftet kan være til nytte for flere, og inspirere til videre refleksjon og utvikling i eiendomssektoren.

Hvorfor inkludere energi i strategien?

Hvordan jobbe med energi i strategien?

Strategiarbeid er en kontinuerlig prosess, og tipsene i heftet kan være nyttige uansett om du utvikler, implementerer eller er midt i en strategiperiode. Heftet tar for seg tips ved utarbeidelse av ny strategi:

1. Skaff deg oversikt over porteføljen

2. Sett riktige mål

3. Forankre målene og oppfølging i hele organisasjonen

   Og tips for arbeidet i løpet av strategiperioden:

4. Standardiser kontrakter

5. Forbedre porteføljen

6. Samarbeid med brukerne av bygget

Anbefalingene i tipsheftet kan brukes av alle eiendomsbesittere, uavhengig av hvor i strategiperioden du befinner deg. Tipsene er ikke nødvendigvis utfyllende, og må sees i sammenheng med ditt utgangspunkt.

1. Skaff deg oversikt over porteføljen

Tips 1: Etabler et nullpunkt med en hensiktsmessig målestruktur

En tydelig kartlegging gir oversikt over porteføljen, viser de største postene og gjør det enklere å prioritere innsatsen, finne ut hvor man bør starte og måle fremtidige forbedringer.

1. Hvilken energikarakter har byggene i porteføljen?
2. Hva er energiforbruket per bygningskategori?
   1. Sett en hensiktsmessig indikator. Utgangspunktet bør være kWh/m2. Andre varianter av denne indikatoren kan brukes for å trekke frem viktige aspekter som brukstid og brukertetthet.
   2. Trekk ut avvik fra dataen. Avvik som byggeier ikke kan påvirke trekkes fra. Eksempler kan være lavt forbruk i tomme leiearealer eller leietakere med høyt prosessforbruk.

Tips 2: Kvalitetssikre og kontroller data

Kontroller at data som kommer fra ulike kilder og systemer stemmer med de faktiske forholdene.

• Gir SD-anlegget riktig bilde av inneluftkvaliteten?
• Har bygget store avvik mellom beregnet ytelse og faktisk ytelse?

Tips 3: Kartlegg status på både bygningskroppen og anlegg

Skaff oversikt over bygningstekniske tiltak og oppgraderinger av tekniske systemer som kan bidra til energibesparelse. Gjennomfør fysisk befaring.

Tips 4: Skaff oversikt over kommende leietakerutskiftinger

Det kan være smart å koordinere tiltak og oppgraderinger som påvirker leietaker med leietakerutskiftinger.

2. Sett gode mål. Med en god oversikt over porteføljen blir det lettere å sette riktige mål.

Tips 5: Sett mål for både beregnet og faktisk energibruk

Bedre beregnet energiytelse og energikarakter kan utløse insentiver, og bidra til attraktivitet for leietakere. Redusert faktisk energibruk kan bidra til besparelser i drift.

Tips 6: Sett SMART-mål:

• Spesifikke – unngå rom for misforståelser
• Målbare – mulig å kvantifisere oppnåelse
• Attraktive – meningsfulle for de som gjennomfører
• Realistiske – oppnåelige innenfor gitte ressurser og rammer
• Tidsbestemte – definert tidsfrist for å sikre fremdrift

Tips 7: Bruk oversikten over porteføljen til å finne de mest effektive tiltakene

Tips 8: Vurder målene opp mot eksisterende verktøy/ rapporteringskrav dere bruker i bedriften

Noen aktuelle rapporteringsrammeverk kan være SBTi, CRREM, EUs taksonomi, VSME/CSRD.

Tips 9: Vurder målene på klimagassutslipp og energi opp mot hverandre

Vær oppmerksom på at utslippsfaktor i energimiksen vil påvirke klimaeffekten av energisparetiltak.

Tips 10: Fastsett en nedtrappingsplan med delmål

Tips 11: Kommuniser målene tydelig:

• Kommuniser hva disse målene betyr for ulike deler av virksomheten.
• Sørg for at alle har tilgang til å se målene.
• Oppdater jevnlig på utvikling og måloppnåelse.

3. Forankre mål og oppfølging i hele organisasjonen.

Tips 12: Forankring i hele organisasjonen er viktig for å nå målene

Under viser vi noen av aktørene det kan være relevant å inkludere:

Tips 13: Etabler rutiner for oppfølging og forankre disse i hele organisasjonen

• Følg opp og rapporter måloppnåelse jevnlig på strategisk, taktisk og operativt nivå.
• Gjennomfør faste ukentlige, månedlige eller kvartalsvise gjennomganger basert på energibudsjett og tiltak.

Tips 14: Sikre riktig kompetanse for å oppnå energibesparelser

• SD/EOS-systemer krever god kunnskap for å driftes effektivt
• Investeringer og innkjøp forutsetter overordnet kunnskap og samarbeid på tvers
• Utleiemeglere må ha kompetanse for å formidle fordelene med energitiltak og utslippskutt til leietakere.

Tiltak i løpet av strategiperioden

Etter å ha skaffet oversikt, satt gode mål og forankret arbeidet med energi i hele organisasjonen, må du gå i gang med å gjennomføre konkrete tiltak. Her er tips til tre områder der du kan finne effektive tiltak for energireduksjon.

4. Standardiser kontrakter

Å sette krav og betingelser i kontrakter er et effektivt virkemiddel for å sikre at strategien blir gjennomført i praksis av ulike aktører.

Tips 15: Sett krav til kompetanse hos eksterne driftere

Tips 16: Still krav til lav energibruk ved innkjøp av teknisk utstyr

Tips 17: Sett opp rammeavtaler som inkluderer energikartlegging

Tips 18: Sett opp grønne leieavtaler

Slike leieavtaler fordeler kostnad og besparelse ved miljøtiltak mellom gårdeier og leietaker.

Tips 19: Inkluder insentiv for energisparing i leiekontraktene

5. Forbedre porteføljen

Forbedring og oppgradering av enkeltbyggene og porteføljen som helhet er viktig for å få til varig energireduksjon. Overordnet kan du dele tiltak for forbedring av porteføljen inn i to kategorier, «driftsoptimalisering og energistyring» og «bygningsmessige og tekniske oppgraderinger».

Tips 20: Driftsoptimalisering og energistyring​

• Oppgrader tekniske anlegg​
• Energioptimaliser drift/tekniske anlegg opp mot faktisk bruk av bygget​
• Sjekk anleggene fysisk​
• Sikre at tiltakene over ivaretas i kontinuerlig prosess

Tips 21: bygningsmessige og tekniske oppgraderinger

Tiltak bør gjøres der de har størst effekt, i sammenheng med leietakerutskiftinger eller samtidig som andre tiltak. Eksempler på tiltak er: ​

• Forbedre klimaskallet ved å isolere/etterisolere og skifte vinduer​
• Forbedre det tekniske anlegget​
• Installer energibesparende LED-belysning​
• Fokuser på energieffektiv funksjonalitet ved utskifting av ventilasjonsanlegg​
• Vurder lokal energiproduksjon. Tak, fasade og tilgjengelig areal bør kartlegges for mulig solenergiproduksjon. Vurder ulike modeller for lønnsomhet ved energiproduksjon, som å leie ut ledige arealer. Energibrønner kan også vurderes.

6. Samarbeid med brukerne av bygget

Et godt forhold til brukerne er avgjørende, og tett samarbeid er viktig for å gjennomføre tiltak uten at det går på bekostning av brukeropplevelsen.

Tips 22: Sett rammene for god energistyring ved innsalg​

• Det er viktig å kommunisere før man inngår ny leieavtale at rammene som legges blir betingelser for det fremtidige arbeidet med energi.​
• Inkluder vurdering av energitiltak som standard ved leietakertilpasninger.​
• Gi leietaker opplæring for optimal bruk av bygget.​
• Behold romløsninger der mulig for å sikre optimal drift av tekniske systemer​

Tips 23: Samarbeid og ha god dialog med brukerne om daglig drift​

• Du kan ha egne målere for leietakerne og informere de om forbruket.​
• Samarbeid med leietaker for å finne balansen mellom inneklimabehov og energieffektivisering.​
• Ha én kontaktperson per leietaker som videreformidler innspill til drifteren. ​
• Du kan etterspørre leietakers egne reduksjonsmål og bruke dette som utgangspunkt for å samarbeidede om å nå målene. ​

Sertifisering – Skal bygg og portefølje sertifiseres?

Selv om det ikke er krav til sertifisering av bygg og portefølje, har det noen fordeler som er verdt å vurdere. ​