Krafttak for en grønn eiendomssektor – innspill til revidert nasjonalbudsjett 2026

Grønn Byggallianse oppfordrer Stortinget til å gjennomføre et krafttak for grønn eiendomssektor i revidert nasjonalbudsjett for 2026. For å nå et politisk ønske om økt boligproduksjon og Stortingets mål om 10 TWh redusert strømforbruk i bygningsmassen innen 2030, foreslår vi følgende tre budsjettgrep:

• Innfør lik praksis av dokumentavgiften for boligproduksjon gjenom transformasjon og konvertering som for nye boliger
• Sørg for at Enova oppretter en tidsavgrenset støtte på 3 milliarder NOK over tre år for å energieffektivisere yrkesbygg
• Styrk boligproduksjonen gjennom å øke Husbankens lånerammer til boligkvalitet og miljøvennlige boliger

1. Innfør lik praksis av dokumentavgiften for boligproduksjon gjenom transformasjon og konvertering som for nye boliger

Dokumentavgiften er 2,5 prosent av markedsverdien ved tinglysing av eiendom. For nyoppførte bygg betales avgift kun av tomteverdien, jf. unntaket i § 3 i Stortingets årlige vedtak om dokumentavgift. Ved ombygging eller konvertering – for eksempel fra næring til bolig – må det derimot betales avgift av hele markedsverdien, verdien av tomten og verdien av bygningsmassen.

Dagens regelverk er strengt tolket og innebærer at selv mindre gjenbruk av eksisterende bygg gjør at unntaket faller bort. Dette gir et økonomisk insentiv til riving, fremfor bevaring og konvertering. Resultatet er høyere kostnader for boligkjøpere og unødvendige klimagassutslipp. Utslippene fra riving er anslagsvis 600 000-900 000 tonn CO2e.

Vi vil foreslå en ny § 3 a) som likestiller konvertering til bolig med nybygg. Forslaget innebærer at dokumentavgift ved førstegangsoverføring av nye boligseksjoner i eksisterende bygg kun beregnes av tomteverdien – på samme måte som ved nybygg.

Sjablonmessig beregning viser at et slikt grep kan gi et provenytap for staten på om lag 126–142 millioner kroner årlig, tilsvarende under 1 prosent av forventede inntekter fra dokumentavgiften. Verdt å merke, inntektstapet kan bli større om endringen ikke gjennomeføres, dersom utbyggere velger å rive for å bygge nytt fremfor å konvertere. Samtidig kan boligkjøpere spare betydelige beløp, og regelendringen kan bidra til økt utnyttelse av eksisterende bygningsmasse, økt boligbygging, redusert riving og lavere klimagassutslipp.

Forslaget kan gjennomføres ved stortingsvedtak uten lovendring:
Forslag til ny § 3a – Dokumentavgift ved konvertering til boligformål

«Ved tinglysing av førstegangsoverføring av hjemmel til boligseksjon i allerede bebygd eiendom som tidligere ikke har vært brukt til boligformål, skal dokumentavgift beregnes av den enkelte seksjons forholdsmessige andel av tomtens salgsverdi».

2. Innfør en tidsavgrenset støtte på tre år til energieffektiviseringstiltak i eksisterende yrkesbygg

Regjeringen har tidligere og etter innspill endret mandatet til Enova slik at gårdeiere kan få Enova-støtte til å gjennomføre kjente energieffektiviseringstiltak i yrkesbygg. NVE peker på at potensialet for energieffektivisering i bygningsmassen er opp mot 23 TWh og aller størst i yrkesbygg. Endringen av Enovas mandat er prisverdig og nødvendig. Likefullt er det ikke tilstrekkelig. I et webinar Norsk Eiendom og Grønn Byggallianse arrangerte sammen med Enova i februar i år, opplyste Enova at de ikke hadde avsatt tilstrekkelige midler til å innvilge alle søknader om energieffektiviseringstiltak i yrkesbygg som de mottok. Samtidig viser rapportene fra Enova at de har store oppsparte midler og forvalter i dag en kapital på over 30 milliarder. Dette er midler som bør settes raskt i arbeid for å kutte i utslipp og redusere unødig energibruk. Vi mener derfor Stortinget bør be regjeringen om å instruere Enova til å opprette en tidsavgrenset støtteordning på tre milliarder NOK over de neste tre årene. Våre medlemmer mener dette vil gi gårdeierne et insentiv til å investere i enegerieffektiviseringstiltak raskt, og dermed vil Stortinget ha en større mulighet til nå målet om å redusere 10 TWh strømforbruk i bygningsmassen innen 2030.

I tillegg vil vi peke på at en tidsavgrenset støtte vil gi følgende tilleggsgevinster:

• Økt aktivitet i næringen. Det er mange ledige hender i byggenæringen blant annet som følge av lavere boligproduksjon. Økt støtte til energieffektivisering vil utløse økonomisk vekst, opprettholde arbeidsplasser og bidra til at næringen beholder kompetanse næringen vil trenge når konjunkturene endrer seg.
• Styrke Norges beredskapsevne i betydelig grad. Bygninger står for nær 50 prosent av totalt strømforbruk i Norge. Ved å etterisolere, skifte vinduer og forbedre ventilasjon blir bygninger mindre avhengige av konstant høyt strømforbruk til oppvarming, særlig på kalde dager. Dette gjør samfunnet mer robust ved strømbrudd eller energikrise.

3. Styrk boligproduksjonen gjennom å øke Husbankens lånerammer til boligkvalitet og miljøvennlige boliger

For å nå ambisjonen om en mer miljøvennlig og klimaeffektiv eiendomssektor, må en høyere andel av nye boliger oppføres med lavt klimafotavtrykk og energibehov. Vi vil derfor anmode Stortinget om å be regjeringen om å øke og øremerke Husbankens lånerammer til boligkvalitet og miljøvennlige boliger.

Samtidig vil vi påpeke at Husbankens tildelingskriterier rent praktisk ikke treffer boligutbyggerne godt, da tidsfristen fra innvilget tilskudd til igangsetting av boligprosjekt er for kort (seks måneder). Skal ordningen fungere gunstigere, må utbygger før salgsstart kunne signalisere for boligkunde at Husbankfinansiering er innvilget, da dette er en viktig del av boligkundens kjøpsbeslutning. I dagens boligmarked vil det ofte ta mer enn seks måneder fra salgsstart til igangsetting, noe som innebærer at Husbankens tilsagn trekkes. Vi vil derfor samtidig be om at tidsfristene for byggestart etter innvilgelse av lån utvides.

4. Styrk Enovas støtteordning til utslippsfrie maskiner
Til slutt vil vi gi vår støtte til regjeringens forslag om å begrense utslipp fra bygge- og anleggsplasser gjennom å stille standardiserte minimumskrav om nullutslippsløsninger og biogass på offentlige bygge- og anleggsplasser. Våre viktigste argumenter for støtten er:

• Eiendomssektoren har uttrykt et ønske om å bidra til utslippskutt og omstilling til lavutslippssamfunnet. Å etterspørre utslippsfri byggeplass er et av strakstiltak 2.0 for små og store byggeiere og boligutviklere, utviklet av Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom. Medlemmene i Grønn Byggallianse ønsker forutsigbarhet og en kombinasjon av krav og insentiver til å minimere utslipp. Usikkerhet rundt fremtidig etterspørsel etter utslippsfrie anleggsmaskiner har lenge vært pekt på som en vesentlig barriere mot omstilling. Et minimumskrav i offentlig innkjøp av bygge- og anleggstjenester kan modne markedet for nullutslippsteknologi slik at teknologien kan tas i bruk av private aktører på et senere tidspunkt til en lavere kostnad.
• Krav om utslippsfri andel energibruk på byggeplasser og anleggsområder vil bidra til forutsigbarhet og er et tydelig insentiv til entreprenørene for innfasing av slike maskiner. Vi ser eksempler på at entreprenører har gått konkurs fordi de på et tidlig tidspunkt har investert i utslippsfri maskinpark, men ettersom krav om utslippsfri maskinbruk har latt vente på seg, har ikke investeringene betalt seg. Ved innføring av krav i offentlig innkjøp vil etterspørselen øke, og da vil også investeringskostnader for maskiner og drift gå ned.
• Kostnader ved utslippsfrie prosjekter vil på dette tidspunkt være noe høyere enn prosjekter gjennomført med konvensjonelle driftsmetoder. Samtidig vil kostnader for slike prosjekter raskt reduseres etter hvert som flere prosjekter tar teknologien i bruk, og ny teknologi utvikles. Kostnadskonsekvensen av krav om utslippsfri anleggsgjennomføring vil variere mye med prosjektets størrelse og omfang.
• Selv om vi støtter forslaget om å stille krav til utslippsfri bygging, mener vi Stortinget bør be regjeringen om å styrke støtten til entreprenører i omstillingen. Enovas støtteprogram for utslippsfrie anleggsmaskiner bør styrkes og utsikter til støtte bør bli mer forutsigbart. Støtten til investeringen i utslippsfri maskiner må ligge fast som en prosentandel av differansen mellom konvensjonell anleggsmaskin og utslippsfri anleggsmaskin, og støtte bør også kunne gis til ombygging av eksisterende anleggsmaskiner. I tillegg bør regjeringen sørge for at offentlige byggherrer investerer i den tekniske infrastrukturen for utslippsfri byggeplasser og anleggsområder slik at denne vil tjene det private byggemarkedet etter hvert som utslippsfri teknologi fases inn.