Månedens prosjekt: Sørkedalsveien 8 – viser vei for sirkulær leietakertilpasning

Utleiemarkedet av kontorbygg i høye prisklasser kommer ofte med en forventning om at alt skal være nytt og av nyeste design. I Sørkedalsveien 8 har byggeier Oslo Pensjonsforsikring vist at moderne og attraktive kontorlokaler kan skapes gjennom bevaring og ombruk fremfor rivning og utskifting.

– I Sørkedalsveien 8 har mottoet vært: «Hvor lite kan vi gjøre, men fortsatt levere på kravspekkets funksjonskrav OG få det til å se nytt ut», forteller prosjektleder Christer Nilsen i Magna Construction Management, som har hatt ansvar for prosjektledelse og gjennomføring i prosjektet.

Fra flytteplaner til sirkulær rehabilitering

Da den største leietakeren (Bouvet) vurderte om de skulle flytte eller oppgradere lokalene, utarbeidet byggeieren tre ulike rehabiliteringsscenarier med tilhørende klimagassberegninger:

Alternativ A – Nybygg. Hele bygget rives og bygges opp igjen. Brukt som sammenligningsgrunnlag.

Alternativ B – Total rehabilitering. Hovedstruktur beholdes, alt innvendig inkludert tekniske anlegg byttes ut.

Alternativ C – Sirkulær rehabilitering. Bevar og ombruk av mest mulig. Kun deler av det tekniske anlegget og enkelte materialer erstattes.

– Da vi la de tre scenarioene på bordet, ble det raskt tydelig at alternativt C, med bevaring og ombruk både ga de største klimakuttene og var økonomisk fornuftig. Det som fikk dem til å bli, var en kombinasjon av økonomi, beliggenhet og bærekraft, og at de fikk et beslutningsgrunnlag som viste hva valgene deres faktisk kostet i utslipp, forteller Martine Pettersen, som er bærekrafts- og prosjektsjef Eiendom i Oslo Pensjonsforsikring.

Lena Enoksen i Bouvet Norge bekrefter:

– Vi gjorde et eksternt søk for å finne andre kandidater, men landet på å bli værende der vi har hatt vårt hjem de siste ti årene. Lokasjonen, men også bærekraftsperspektivet, med BREEAM-sertifiseringen i spissen var avgjørende for det valget, forteller hun.

Erfaringene fra tidligere ombruksprosjekter, blant annet fra Grensen 9B, bidro også til å skape trygghet hos både byggeier og leietaker.

Prosjektet har blitt brukt som et eksempel i utviklingen av Grønn Byggallianse sin modell for hvordan jobbe med sirkulære leietakerprosesser.

Modell for sirkulære leieprosesser | Grønn Byggallianse.

Trinnvis rehabilitering ga læring underveis

Rehabiliteringen ble gjennomført to etasjer av gangen over seks etasjer, mens Bouvet fortsatte driften i bygget. De ansatte ble flyttet internt mellom etasjene, slik at man unngikk midlertidige lokaler, som ville vært både kostbart, lite bærekraftig og mer krevende for organisasjonen.

Den etappevise gjennomføringen ga også prosjektteamet verdifull læring.

– Vi brukte bevisst mye ressurser på å kartlegge de to første etasjene grundig. Da visste vi hva vi hadde, hva som kunne bevares og ombrukes, og hvilke løsninger som faktisk fungerte i praksis. Kartleggingen ble en investering som betalte seg gjennom resten av prosjektet, sier Nilsen.

Hovedgrepet er å ikke bygge

Prosjektets viktigste grep har vært å bevare mest mulig av det som allerede fantes i bygget. Både bygningsdeler og tekniske installasjoner er beholdt og oppgradert der det har vært mulig. Samtidig er løsningene prosjektert for fremtidig fleksibilitet og ombruk.

– Planløsningen og de bevarte skjørtene over himlingen gjør at fremtidige leietakerskifter kan gjennomføres uten omfattende ombygging, sier Nilsen.

Eksisterende glassfronter er beholdt og oppgradert med eikelister. Ny og eksisterende parkett er kombinert, slipt og behandlet som ett sammenhengende gulv. Himlingsplater er bevart og gjort førende for nye løsninger. Kjøkkenskrog er ombrukt med nye fronter og isolasjon er gjenbrukt i vegger. Til heisoppbygget ble det benyttet ombruksstål hentet direkte fra rehabiliteringen av nabobygget.

Samtidig har prosjektet levert sterke resultater på avfallssiden. Sorteringsgraden endte på 97 prosent, og over 70 prosent av det ikke-farlige avfallet ble klargjort for ombruk eller materialgjenvinning.

Oppgradering av tekniske anlegg

Prosjektet har også oppgradert ventilasjon, energisentral og SD-anlegg med høy grad av ombruk av eksisterende komponenter. Bygget beholder tilkoblingen til Oslos fjernvarmeanlegg, noe som gjorde det mulig å unngå en omfattende rehabilitering av selve energisentralen.

I stedet er innsatsen lagt på optimalisering av eksisterende tekniske systemer og forbedringer i SD-anlegget. Tiltakene gir en energireduksjon på om lag 2,4 prosent, tilsvarende rundt 24 800 kWh per år.

– Nå er det enklere å følge med på hvor energien faktisk blir av, og enklere å drifte anlegget energieffektivt, sier Pettersen.

Plastkartlegging og reduksjon

Prosjektet har også hatt et tydelig mål om å redusere plastbruk i materialer og emballasje. Flere tiltak ble testet underveis, og erfaringene tas med videre til nye prosjekter. Det mest innovative grepet var bruken av leirmaling, en plastfri maling basert på naturlige råmaterialer. I trappeoppgangen er det brukt blåleire fra Oslo.

– Dette krevde helt andre arbeidsmetoder enn tradisjonell maling. Det har vært en lærerik prosess som har gitt oss verdifull erfaring med materialer som kan redusere plastinnholdet i byggeprosjekter, sier Nilsen.

Sørkedalsveien 8 er også et forbildeprosjekt i FutureBuilt, og har kontinuerlig og systematisk brukt FutureBuilts sirkularitetsindeks. Prosjektet har også bidratt til utviklingen av Futurebuilts nye beregningsverktøy for plast.

Grønn materialguide 5.0 løfter bransjen: Ny plastoversikt og mer presise råd

Dokumentert gjennom BREEAM-NOR In-Use

Miljøambisjonene i prosjektet er også dokumentert gjennom BREEAM-NOR In-Use. For Oslo Pensjonsforsikring har sertifiseringen vært et viktig verktøy for å dokumentere byggets kvalitet og miljøprestasjoner i drift:

– BREEAM-NOR In-Use gir en anerkjent, tredjepartsverifisert dokumentasjon av byggets kvalitet i drift, noe som er direkte etterspurt i leiemarkedet. Mange av tiltakene som er gjennomført i prosjektet henger også tett sammen med øvrige miljømål for bygget. Erfaringen så langt er at den nye BREEAM-NOR In-Use-manualen passer godt for denne typen prosjekter, der hovedgrepet er bevaring, ombruk og optimalisering av eksisterende bygg fremfor nybygging, sier hun.

Prosjektet dokumenterer i tillegg samsvar med EUs taksonomi, med DNV som verifiserende part.

Viktigste lærdom

Pettersen forteller at det er viktig at byggherren legger miljøambisjonene inn i utleiestrategien fra starten:

– Sørg for å forankre ambisjonene i alle kontrakter. Kravene må inn i avtalene med rådgivere, prosjekterende, entreprenører og leverandører. Ambisjonen må ikke kunne forhandles bort nedover i verdikjeden, sier Pettersen.

Erfaringene fra rehabiliteringen har vist at sirkulær rehabilitering handler om langt mer enn materialvalg og ombruk. Ifølge henne er menneskene og samarbeidet vel så viktig for å lykkes:

– Sirkularitet handler like mye om tillit, samarbeid og prosess som om materialer. Det krever planlegging, men når ambisjonene ligger fast som en felles grunnstein fra starten, har man de beste forutsetningene for å lykkes.

Sørkedalsveien 8 viser at det er mulig å møte leiemarkedets forventninger uten å starte på nytt.

– Vi er stolte av å vise at kontorlokaler kan oppleves som nye, med høy kvalitet og moderne uttrykk, samtidig som utslippene fra materialer er redusert med over 90 prosent sammenlignet med nybygg, og 85 prosent av bygget er holdt i et sirkulært kretsløp. I et utleiemarked preget av korte leiekontrakter, hyppige utskiftninger, store avfallsmengder og høye klimagassutslipp mener vi dette setter en ny standard for hva en leietakertilpasning kan være. Og det gjøres til en lavere kostnad enn en tradisjonell totalrehabilitering, avslutter Pettersen.