Månedens prosjekt: Hoffsveien 1D

I Hoffsveien 1D har gårdeier Storebrand Real Estate vist hvor langt man kan komme ved å ta vare på det man allerede har. Mens bygget var i full drift, ble kontorbygget fra 1999 rehabilitert og leietakertilpasset for over 1100 ansatte i Sykehuspartner HF. Totalt er 294 tonn materialer og teknisk utstyr ombrukt, beregnet energibruk er redusert med 26 prosent og bygget er løftet fra BREEAM In-Use Very Good til Excellent.

Tydelige krav fra leietaker, og et tydelig svar fra gårdeier

Da leietaker Sykehuspartner HF gikk ut i markedet med sin kravspesifikasjon, var ombruk et sentralt tema: «Leietaker har et sterkt miljøfokus og forutsetter gode og bærekraftige løsninger med høy grad av gjenbruk.»

Storebrand Real Estate forteller at de delte ambisjonen:

– Som en del av arbeidet mot en klimanøytral eiendomsportefølje innen 2050, i tråd med Parisavtalen og målet om 1,5 grader, hadde vi allerede gjennomført en ombrukskartlegging av bygget. Vi kjente tilstanden godt og svarte med en konkret leveransebeskrivelse som viste hva som kunne gjenbrukes, og hvordan. Løsningen tok utgangspunkt i å bevare mest mulig av eksisterende romstruktur og tekniske anlegg, og å oppgradere kun der det var nødvendig.

Lagoppsett og samspill ble avgjørende

Høye ombruksambisjoner stilte samtidig nye krav til samarbeid og forventningsavklaring.

For Storebrand Real Estate handlet det om å sette sammen det riktige laget og etablere en felles forståelse av hvilke kvaliteter som kunne aksepteres:

– Vi satte sammen et sterkt team med Aktiv Bygg som entreprenør, Rambøll som rådgiver, Dyrø & Moen som arkitekt og IARK som interiørarkitekt. Leietakeren hadde med seg OPAK og IARK. Det var mange diskusjoner om hvilke kvaliteter som er akseptable ved ombruk, men hele veien en felles vilje til å lykkes, sier John Anders Ouren, eiendomssjef i Storebrand.

Den felles forståelsen måtte på plass allerede i kontraktsforhandlingene og ble videre konkretisert underveis i prosjektet. Partene gikk blant annet felles befaringer for å enes om aksepterte standarder:

– Alle har måttet gi og ta litt. Leietakeren fravek enkelte nystandard-krav, og vi forpliktet oss til å levere resten av kravspesifikasjonen. Underveis gikk vi befaringer sammen og ble enige om hva som er akseptabel standard for ombrukte teppefliser, himlinger, dører og toalettutstyr, sier Ouren.

294 tonn materialer og teknisk utstyr fikk nytt liv

Og ombruk ble det. Totalt er 294 tonn materialer og teknisk utstyr tatt vare på og brukt videre i prosjektet.

Blant annet er hele varmeanlegget og alle tre eksisterende ventilasjonsaggregater beholdt. Det samme gjelder 93 prosent av radiatorene, 80 prosent av kabelbroene og 90 prosent av veggkanalene med stikk og uttak og store deler av ventilasjonsanlegget. Der det ikke er etablert nye rom, er lokal romkontroll beholdt og kjølebafler rengjort og beholdt. Også innerdører, toaletter, servanter, tepper og himling er ombrukt i stort omfang.

70 prosent av møblene, totalt 3 688 elementer, er ombrukt eller redesignet. Resepsjonsdisken er bygget om, foldevegger er flyttet og lakkert, og garderobeskap har fått nytt liv i møterom og sosiale soner. Tekjøkkenene kombinerer ombrukte skrog og hvitevarer med nye eller lakkerte fronter.

– Vi er veldig stolte over hvor mye vi har klart å ombruke. Det endelige resultatet viser en ombruksgrad for materialer på hele 95 prosent. Det har vært mulig fordi leietaker, byggherre, entreprenør og rådgivere har jobbet mot et felles mål. Kjøkken, garderober, glassfronter, dører, sittebåser, elektromateriell og belysning er oppgradert og tilpasset nye behov i stedet for å bli erstattet, sier Storebrand Real Estate.

Noen ganger har løsningene vært svært enkle. De eksisterende elektriske veggkanalene hadde eksempelvis gulnet, og i stedet for å skifte dem ut ble veggene malt i fargen «Cocos», slik at kanalene gled inn i helheten.

– En enkel løsning som viser at ombruk også handler om å se nye muligheter i det vi allerede har.

Store klimagevinster

Å rehabilitere det eksisterende bygget fremfor å rive og bygge nytt har gitt betydelige klimagevinster. Prosjektet har beregnet 85 prosent lavere CO₂-utslipp sammenlignet med å oppføre et nytt kontorbygg basert på DFØs referansebygg.

Ombruket alene er beregnet å gi en klimagevinst på rundt 727 tonn CO₂-ekvivalenter.

Prosjektet oppnådde samtidig en sorteringsgrad på 94 prosent, og de nær fire tonn materialer som ikke kunne brukes videre i Hoffsveien, ble solgt videre til andre prosjekter.

Én million kroner i reduserte energikostnader årlig

Samtidig som mye av de eksisterende tekniske anleggene er beholdt, er systemene oppgradert der det har hatt størst effekt.

Beregnet levert energi er redusert fra 2 496 000 til 1 839 000 kWh per år. Det tilsvarer en besparelse på 657 000 kWh, eller 26 prosent. Med en strømpris på 1,5 kroner per kWh tilsvarer dette nær én million kroner i reduserte energikostnader årlig.

Blant tiltakene er nytt SD-anlegg, LED-belysning, oppgradering av kjøling og ventilasjon og installasjon av ny varmepumpe. Tre ventilasjonsanlegg har fått EC-vifter i stedet for reimdrift, mens to anlegg er skiftet ut. Det har redusert strømbruken til disse ventilasjonsanleggene med 54 prosent.

Den nye varmepumpen utnytter også overskuddsvarmen som oppstår når det produseres isvann til kjøling av serverparken, og bruker varmen til oppvarming av bygget. Hittil i år har varmepumpen dekket 32 prosent av oppvarmingsbehovet, mens fjernvarme har stått for de resterende 68 prosentene. Både varmepumpen og de nye kjølemaskinene bruker propan som naturlig kjølemiddel.

Bygget har gått fra energimerke D til C. Storebrand forventer at en resertifisering etter ny energimerkeforskrift vil kunne gi energimerke B, og at bygget vil kunne kvalifisere som grønt bygg etter EU-taksonomien.

En ny arbeidsplass for 1100 ansatte

Rehabiliteringen har ikke bare handlet om klima og energi. De tidligere lokalene hadde en utdatert romstruktur, og utfordringer knyttet til blant annet luftkvalitet og lydforhold.

Nå har bygget fått et aktivitetsbasert arbeidsplasskonsept med tydelige soner for ulike behov. Etasjene har flerbruksmøterom, konsentrasjonsplasser og åpne arbeidsflater, mens nye glassvegger og dører bidrar til lyse og fleksible lokaler.

Sentralt i det nye arbeidsplasskonseptet står «Tunet», som er blitt et samlende midtpunkt og skal legge til rette for både spontane og planlagte møter. De sosiale sonene og tekjøkkenene er oppgradert, kantinefunksjonene er samlet i Hoffsveien 1E, og treningsrom og sykkelparkering er også forbedret.

Hele ombyggingen ble gjennomført i faser, slik at rundt 1100 ansatte kunne fortsette å arbeide i bygget mens rehabiliteringen pågikk.

Fra Very Good til Excellent

Miljøambisjonene er også fulgt opp gjennom BREEAM In-Use. Målet om BREEAM In-Use Excellent var innarbeidet i prosjektets miljøoppfølgingsplan, og etter rehabiliteringen er bygget løftet fra Very Good til Excellent.

Storebrand Real Estate har valgt å miljøsertifisere alle sine eiendommer for å få en systematisk vurdering av kvalitetene i byggene og et grunnlag for videre forbedringer.

– Sertifiseringen støtter arbeidet med å redusere negativ miljøpåvirkning og øke kvaliteten, til beste for både brukere og eiere. Vi mener også at sertifiserte og godt dokumenterte eiendommer gir oss et fortrinn i markedet og reduserer risikoen i investeringene, sier Unn Hofstad, Nordisk Leder Bærekraft for Storebrand Real Estate.

Viktige lærdommer

En av de viktigste lærdommene fra Hoffsveien 1D er at ombruk må planlegges fra første dag og forankres i hele prosjektgruppen. Storebrand trekker særlig frem noen erfaringer som kan overføres til andre rehabiliteringsprosjekter:

• Kartlegg tidlig. Start tidlig med ombrukskartlegging, og undersøk mulighetene for støtte. Vi testet verktøy for ombrukskartlegging og fikk støtte fra Enova til både kartlegging og oppgraderinger.
• Sett sammen riktig lag. Involverende prosjektledelse, løsningsorienterte fageksperter og en leietaker som er åpen for ombruk har vært sentralt. Involver entreprenør og rådgivere tidlig.
• Avklar forventningene. Bli enig om hvilke kvaliteter og hvilken standard ombrukte løsninger skal ha, og gå felles befaringer for å se hva som kan beholdes.
• Prioriter det som monner.Komponenter med stort volum og høy verdi kan gi størst klima- og økonomisk gevinst.
• Gjør ombruk til en del av prosjektstyringen. I Hoffsveien var ombruk et fast punkt i prosjekteringsmøtene, og dokumentasjonen ble fulgt opp månedlig.
• Planlegg for lagring. Materialer som skal brukes på nytt, trenger plass gjennom byggeperioden.
• Vurder tekniske anlegg grundig. Potensialet for ombruk er stort, men kompatibilitet, garantier og forsikring må avklares. Sørg for dokumentasjon som sikrer sporbarhet.
• Bevar kontinuiteten i laget. La om mulig samme lag følge prosjektet hele veien. Utskifting av nøkkelpersoner gjør prosjektet mer sårbart.